Beberapa Cara Memulai Bisnis Developer Property

Banyak orang yang ingin berbisnis property . karena sifat dari barang dagangannya tidak akan pernah rugi ketika dibeli. Beli tanah tidak strategis sekarang. Kdepan pasti akan naik harganya walaupun didiamkan apalagi diolah. Karena lahan tidak pernah bertambah sedangkan kebutuhan property semakin meningkat.

Ada beberapa tahapan yang dengan mudah dapat dilakukan agar dapat segera memulai menjadi developer property. Berikut ini cara-caranya

 1. Menjualkan product developer yang sudah berjalan

Prinsip berjualan yang utama yaitu kita mengtahui seluk beluk barang dagangan kita dan kedua lihai dalam memasarkannya. Sama dengan property. Langkah pertama yang perlu kita ketahui adalah memasarkan produk rumah developer yang sudah mulai berjalan. Setelah langkah tersebut terpahami, mulailah membangun 1 rumah dengan tanah yang dibeli sendiri sehingga kita mengetahui prosesnya. Jika telah selesai tahap kedua tersebut bisa memulai mengerjakan lahan minimal 1000 m2 dst

Upah yang di dapat ketika berhasil menjualkan rumah biasanya berkisar anta 1-3% dari harga rumah. Upah tersebut dapat digunakan sebagai modal membeli tanah dan membangun rumah

Upaya tersebut diatas merupakan usaha tanpa modal, kecakapan kita dalam meemasarkan sangat mempengaruhi cepat tidaknya kita dapat segera mengembangkan suatu lahan. Upaya dtersebut memang tidak memiliki resiko. Selain banyak pengalaman yang akan di dapat, tahapan ini sangat disarankan untuk dimulai terlebih dahulu

 2. Mengambil alih developer macet dengan membeli harga BEP dari bangunan dan tanah

Metode ini memerlukan kejelian. Penawaran yang dilakukan adalah membantu menjualkan rumah milik developer yang macet dengan syarat  rumah dijual dengan harga asli bangunan dan tanahnya saja kepada kita (tanpa memasukan variabel keuntungan developer). Dengan begitu, rumah dapat terjual dengan cepat.

Setelah terjadi penjualan, uang tanah digunakan untuk membeli lahan baru di tempat lain. Dengan penawaran kerjasama ditempat yang baru antara kita dengan developer yang awal tadi, kita memiliki bisnis ntuk memulai usaha bersam. kerjasama bisa dimulai dengan cara bagi hasil antara developer yang macet dengan kita.

 3. Mencari orang yang memiliki deposito untuk dijadikan agunan

Deposito yang besar dapat dijadikan anggunan untuk meminjam dana ke Bank. Dana tersebut dapat kita gunakan untuk membeli lahan, biaya perizinan dan pecah sertifikat dan diatas namakan pemilik deposito.

Bunga kredit dengan menggunakan agunan deposito lebih murah dibandingkan dengan kredit modal kerja dengan agunan lain.

Agar pemilik deposito merasa aman, selain dengan mengatasnamakan sertifikat lahan kepada pemilik deposito. Cadangkan uang untuk bunga deposito selama 1 tahun. Selain agar pemilik deposito merasa aman, bunga deposito tersebut dapat digunakan untuk modal membangun fasilitas umum dan operasional.

Proyek ini dilakukan secara bagi hasil dengan komposisi pemilik deposito 25%-40% dan selebihnya menjadi milik kita. Dengan model kerjasama seperti ini pemilik deposito memiliki 3 keuntungan:

1.      Uang deposito dirupakan dalam bentuk aset

2.      Pemilik deposito tetap mendapatkan bungan deposito per tahun

3.      Ada keuntungan yang didapat dari pengolahan lahan pemilik deposito

4.      Tidak terbuang banyak waktu karean secara tenaga lebih banyak dilakukan oleh kita

4.    Mencari tanah dengan pembayaran berdasarkan kavling terjual

Keuntungan
Pemilik Tanah	Developer	Pembeli
-Mendapatkan keuntungan dari berjualan tanah kavling kepada developer -tetap mendapatkan kenaikan harga tanah jika dalam waktu tertentu developer tidak dapat menjual rumah nya -mendapatkan pasif income	-memulai usaha developer dengan modal minim -dapat mengatur cash flow sendiri tanpa campur tangan pemilik tanah karena kerjasama bersifat independent	-mendapatkan kepastian legalitas karena sertifikat di jamin oleh developer

 5.  Mencari mitra yang dapat diajak kerjasama dengan konsep bagi hasil

Seorang mitra harus dilindungi demi keamanan dan kenyaman kedua belah pihak, untuk itu sebaiknya bekerjasama dalam bentuk barang , bukan dalam bentuk uang. Mitra diminta untuk membelikan aset tanah yang sudah kita pilih dan layak untuk dikembangkan menjadi kawasan perumahan. Ada 5 model kerjasama yang bisa dilakukan:

Model 1	Pihak Mitra	Developer
Pembagian tugas	>Pemilik Lahan >Bersifat aktif ikut terlibat dalam menjalankan bisnis	>Modal operasional ditanggung penuh oleh developer > Pemilik rekening hasil penjualan rumah
Kepemilikan saham	25%	75%

Model 2	Pihak Mitra	Developer
Pembagian tugas	>Pemilik Lahan >20% pemberi modal operasional >Bersifat aktif ikut terlibat dalam menjalankan bisnis	>80 % pemberi Modal operasional > Pemilik rekening hasil penjualan rumah
Kepemilikan saham	25%	75%

Model 3	Pihak Mitra	Developer
Pembagian tugas	>Pemilik Lahan >35% pemberi modal operasional >Bersifat aktif ikut terlibat dalam menjalankan bisnis	>65 % pemberi Modal operasional > Kepemilikan rekening hasil penjualan di atas namakan 2 belah pihak
Kepemilikan saham	50%	50%

Model 4	Pihak Mitra	Developer
Pembagian tugas	>Pemilik Lahan >50% pemberi modal operasional >Bersifat aktif ikut terlibat dalam menjalankan bisnis	>65 % pemberi Modal operasional > Kepemilikan rekening hasil penjualan di atas namakan 2 belah pihak
Kepemilikan saham	60%	40%

Model 5	Pihak Mitra	Developer
Pembagian tugas	>Pemilik Lahan >Bersifat pasif, tidak ikut terlibat dalam menjalankan bisnis >keuntungan sudah ditentukan diawal perjanjian dan dbayarkan ketika rumah sudah terjual	>100 % pemberi Modal operasional > Kepemilikan rekening hasil penjualan di atas namakan 2 belah pihak
Kepemilikan saham	20-40%	60-80%

6.  Membeli tanah berdasarkan tempo waktu yang ditentukan

Tempo waktu yang ditentukan berdasarkan legalitas tanah. Membeli tanah yang bersatus girik akan lebih murah diawal. Pembayaran dilakukan bertahap sambil mengurus status taanah girik tersebut menjadi tanah SHM. Hal ini akan mempermudah developer yang memiliki dana minim untuksegera  mengolah lahan tersebut menjadi perumahan

7.   Sertifikat tanah atau aset lain yang bisa diajukan ke Bank

Meminjam modal kerja ke bank sebenarnya tidak direkomendasikan karena bunganya akan terlalu mahal. Tetapi jika terpaksa mengambil pinjaman modal kerja k bank berikut ini adalah tips nya:

1.      Jangan mengambil pinjaman terlalu lama

2.      Gunakan dana pinjaman tersebut utk membiayai biaya pengurusan perizinan, pemecahan sertifikat dan biaya operasional. Jangan digunakan untuk membeli aset tanah

3.      Jual 5 unit rumah dengan pembayaran secara cash untuk menutup hutang bank sgera.

   8. Modal Sendiri

Pembelian tanah dan segala sesuatunya secara individu rumusannya adalah total modal sama dengan harga tanah plus biaya perizinan, biaya pemecahan sertifikat, serta biaya operasional. Semakin besar lahan semakin besar biaya operasionalnya. Dan semakin besar modal yang dikeluarkan

Menjadi developer dengan modal sendiri hanya aman jika dilakukan oleh orang yang sudah berpengalaman. Carilah pengalaman minimal 5 tahun baru mncoba untuk menjadi developer dengan modal sendiri. Karena kadang2 ada faktor resiko yang tidak bisa dihindari contohnya: kenaikan suku bunga bank dan bencana alam

     9. Sumber daya pendukung

Cara mendapatkan modal dalam bisnis developer properti memang tergantung negosiasi. Bukan karena kekuatan uang semata. Oleh karena itu diperlukan sumber daya pendukung yang bisa diajak kerjasama . yaitu:

1.      Notaris

Kemampuan notaris untuk mengurus perizinan kawasan, pemecahan sertifikat dan akta jua beli pada konsumen. Pembayaran kepada notaris bisa dilakukan pada saat terjadi akad jual beli. Agar notaris aman, sertifikat bisa disimpan di notaris sebagai jaminan kita akan melunasi jasa notaris tersebut

2.      Suplier material

Material pembangunan rumah dibayar dengan unit rumah yang akan dibangun . atau dengan menjual harga pokok rumah atau dengan cara mengambil keuntungan sedikit saja.

Buatlah perjanjian yang kuat antara kedua belah pihak. Dengan negosiasi yang baik, suplier bisa diajak kerjasama di beberapa proyek

3.      Kontraktor
Ada 3 cara yang bisa dilakukan dengan kontraktor

4. Konsumen

Menjual rumah dengan harga pokok atau meungkin harga rugi dengan syarat pembeli membayar secara tunai atau cash bertahap. Dengan cara ini developer akan memiiki dana awal untuk diputar untuk operasional kesuruhan proyek. Umumnya 20% dari total rumah di alokasikan utk itu. Sisanya tinggal keuntungan kita, bisa dijual dengan harga normal

5.    Perbankan

Meminjam dana ke bank jangan digunakan untuk membuat infrastruktur perumahan atau untuk membuat fasilitas umum lainnya. Kerjasama mou dapat digunakan untuk menambahi dana membeli lahan atau menambah luas lahan perumahan. Berikut ini mekanisme kerjasama yang dapat tejadi antara developer properti dengan Bank

Sebetulnya banyak pihak yang bisa dijadikan sebagai pendukung dalam permodalan bisnis kita. Libatkanlah banyak pihak untuk berbisnis properti selama didasari dengan perjanjian yang sama-sama menguntungkan.Ingatlah Berbagi tidak akan membuat kita miskin.