Resiko Jual Beli Properti dengan Developer. (Part 1)

Seperti yang kita ketahui, memiliki rumah merupakan salah satu kebutuhan yang utama. Dilihat dari nilainya yang tinggi dapat disimpulkan, membeli rumah adalah pembelanjaan yang paling besar seumur hidup manusia. Karena alasan tersebut banyak pelaku usaha yang bergerak dibidang properti seperti agent property, kontraktor, arsitek, investor properti maupun pengembang properti/ developer. Menjadi developer adalah tingkat yang paling kompleks diantara beragam model profesi di bidang properti oleh sebab itu banyak orang atau badan usaha yang berambisi untuk menjadi developer yang sukses. sayangnya seringkali ambisi tersebut tidak diimbangi dengan kualitas, persiapan yang cukup, serta komitmen yang baik kepada pembeli. Berikut ini beberapa Resiko yang mungkin terjadi ketika kita membeli rumah dari developer properti

Secara umum ada 3 tahap permasalahan:

1. Masalah tahap pra-transaksi:
     a. Keraguan konsumen akan kebenaran iklan/brosur perumahan
     b. Ketidaklengkapan dokumen administrasi pada produk yang ditawarkan developer

2. Masalah tahap transaksi
     a. Tidak adanya kesempatan bagi konsumen untuk mempelajari materi Perjanjian                    Pengikatan Jual Beli (PPJB)
     b. Tidak adanya keseimbangan materi yang diatur secara detail dalam surat pemesanan           rumah
     c. Tidak adaanya kesempatan bagi konsumen untuk mengutarakan kebertan terhadap               materi PPJB

3. Masalah tahap pasca transaksi
     a. Ketidak sesuaian kualitas dan spesifikasi rumah sesuai yang tertera dalam PPJB                  (Perjanjian Perikatan Jual Beli)
     b. Waktu serah terima terlambat
     c. Fasilitas umum yang dijanjikan tidak terbangun
     d. Keterlambatan penyerahan sertifikat ketika konsumen seudah melunasi pembayaran            rumah


Dengan adanya berbagai persoalan atau kasus yang muncul dalam pembelian rumah/apartemen anatara konsumen dan developer, sebaiknya konsumen memperhatikan hal-hal berikut

1. Tahap Pratransaksi
     a. Cari informasi sebanyak mungkin tentang properti yang akan dibeli
     b. Kritis terhadap iklan /brosur pada saat diterangkan jika perlu buktikan kebenaran info            tersebut
     c. Simpan iklan tersebut , untuk bukti apabila di kemudian hari developer ingkar janji
     d. Periksa kelengkapan dokumen administrasi prosuk properti yang ditawarkan                          developer, seperti:
              1. SIPPT (Surat Izin Penunjukan Penggunaan Tanah), 
              2. Nomor Sertifikat Tanah
              3. Surat Izin Mendirikan Banungan (IMB)
              4. Surat Izin Penggunaan Bangunan (IPB)

2. Tahap Transaksi

a.       Pastikan memahami isi PPJB sebelum menandatanganinya

b.      Jika isi PPJB kurang jelas konsultasikan dengan ahli hukum

3. Tahap Purnatransaksi

a.       Periksa dengan teliti kondisi rumah sebelum menandatangani Berita Acara Serah Terima      (BAST) Apabilan pembayaran/cicilan properti anda telah lunas, minta sertifikat pecahan sebagai bukti kepemilikan atas tanah dan rumah kepada developer

Berdasaran hal-hal tersebut diatas, dalam membeli rumah konsumen harus kritis. Selanjutnya, akan diuraikan beberapa permasalahan khusus turunan dari 3 permasalah umum diatas

A.   Modus penipuan atas nama developer

Penipuan yang mengatas namakan developer bertujuan untuk mendapatkan uang muka pembeli. Setelah uang muka terbayarkan pelaku tidak diketahui keberadaan. Pelaku penipuan bisa personal sebagai marketing atau agen maupun badan usaha.

Penipuan yang dilakukan badan usaha seringkali dilakukan dengan skala yang  besar. Tak tanggung-tanggung, pelaku biasanya juga mengadakan pameran di mall- mall, membuat maket, mempersiapkan lahan, dan memasang palang izin dari Dinas setempat.

Agar terhindar dari penipuan atas nama developer, berikut tipsnya:

1.     Pada pameran poperti, tidak perlu mencatat nama dan nomor HP anda. Cukup ambil brosurnya saja

2.     Pelajari lokasi, tidak perlu menghubungi nomor yng tercantum pada brosur

3.     Melakukan kunjungan langsung ke lokasi dan tanya warga sekitar mengenai kredibilitas developer atau pemilik rumah

4.     Jangan terpancing penjual yang menawarkan transaski secara cepat, dengan alasan properti tersebut banyak diminati

5.     Waspada terhadap agen atau marketing properti yang terlalu cepat meminta uang tanda jadi walaupun kecil ominalnya

B.    Perbedaan hak milik tanah dengan hak milik rumah susun

Seringkali dalam membeli properti apartemen atau RUSUNAMI pembeli tidak dapat membedakan status sertifikat antara SHM dan SHMRS. SHM (Surat Hak Milik) adalah kepemilikan yang paling tinggi apabila membeli tanah/ landed house (rumah tapak) sedangkan SHMRS (Sertifikat Hak Milik Ruman Susun) adalah kepemilikan yang paling tinggi ketika membeli rumah highrise atau vertical housing.

Vertical housing/ RUSUN memiliki keterbatasan lahan dan fasilitas bersama. Berbeda dengan landed house dimana ruang terbuka hijau dan fasilitas dipekarangan rumah bisa dimiliki sendiri selama tertera dalam luasan sertifikatnya. Sehingga dalam SHMRS ada batasan-batasan yang membuat jual beli tidak sebebas SHM.

C.    Developer membangun properti di atas tanah HPL (Hak Pengelolaan)

HPL adalah hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaanya dilimpahkan kepada pemegangnya. Hanya developer yang berbadan hukum persero yang berhak menjadi pemegang HPL. Di atas tanah HPL dapat dimohonkan hak-hak atas tanah seperti Hak Guna Bangunan (HGB). Sertifikat HGB dapat di SHM kan oleh pembeli.

Sehingga membeli rumah yang berstatus HGB dengan riwayat pengelolaan diatas tanah HPL tidak menjadi masalah apabila badan hukum developer adalah Persero

D.   Developer tidak sesuai dengan hak dan kewajibannya, mengenal hak dan kewajiban developer selaku pelaku usaha

Mengenai tanggung jawab developer selaku pelaku ua=saha, dalam Undang-Undag Nomor 8 Tahun 1999 tentang perlindungan konsumen diatur khusus dalm Bab IV, mulai pasal 19 sampai dengan pasal 18, memperhatikan substansi pasal 19 ayat 1 Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen, dapat diketahui bahwa tanggung jawab developer sebagai pelaku usaha meliputi:

1.     Tanggung jawab ganti kerugian atas kerusakan

2.     Tanggung jawab ganti kerugian atas pencemaran dan

3.     Tanggung jawab ganti kerugian atas kerugian konsumrn

E.    Beragam model transaksi dan perjanjian dengan developer

Secara prinsip. perjanjian dengan developer meliputi :

1.     Surat pemesanan Rumah

Berisi jadwal pembayaran, harga yang harus dibayar, kapan waktu pelunasan , profil pembeli, unit rumah yang akan dibeli, serta ketentuan-ketentuan pembatalan dan konsekuensinya. Ditanda tangani setelah uang tanda jadi diterima developer

2.     PPJB, Perjanjian Perikatan Jual Beli

Berisi ketentuan tanggal serah terima fisik, denda keterlambatan, spesifikasi bangunan, hak konsumen untuk membatalkan konsumen jika developer wanprestasi, masa pemeliharaan rumah (biasanya 100 hari setelah tanggal serah terima), kapan akan dibuatkan AJB yang menggugurkan PPJB. Sifat perjanjian dibawah tangan/ tidak melalui notaris. Biasanya ditanda tangani setelah uang muka telah 30% dibayarkan.

3.     PJB, Pengikatan Jual Beli

Secara isi sama seperti PPJB hanya saja PJB dilakukan apabila pembayaran telah lunas tetapi baik penjual ataupun pembeli belum membayarkan pajak- pajaknya sehingga belum dapat dilakukan penandatanganan AJB

4.     AJB, Akta Jual Beli

Penerbitan AJB, Akta otentik yang dibuat oleh PPAT untuk peralihan hak atas tanah dan bangunan. Dilakukan setelah pajak-pajak selesai dibayarkan. Selanjtnya mengajukan balik nama . sertifikat atas nama penjual pindah menjadi atas nama pembeli

Sebelum menandatangani perjanjian pastikan developer sudah mengantongi izin dari Menteri kehakiman, agar perjanjian-perjanjian di bawah tangan yang akan di sepakati bisa dipertanggung jawabkan

F.     Jadwal serah terima unit

Pada saat penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), jadwal serah terima tersebut harus ditempatkan dalam klausul tersendiri agar jelas terbaca

Biasanya developer akan dikenakan denda per sisa progres rumah jika terlambat serah terima, tetapi biasanya denda yang dikeluarkan developer ada batas maximanl misalnya Rp. 5.000.000, sedangkan apabila pembeli terlambat bayar akan dikenakan denda perhari yang tidak ada batas maximalnya

Jika tidak sepakat dengan jadwal yang ditulis dalam PPJB/ AJB, pembeli berhak merubah isi perjanjian. Dan jika tidak sepakat, pembeli ber hak membatalkan pembelian dan uang mukaa yang telah masuk dapat diterima 100%

G.   Brosur sebagai janji komitmen developer

Brosur merupakan alat publikasi yang secara hukum berkekuatan sebagai komitmen pengembang terhadapt pembeli. Apabila pelayanan tidak sesuai dengan brosur, konsumen dapat menyampaikan kepada pengadilan negri untuk mengusut keluhan tersebut.

Sebaiknya brosur-brosur dari pengembang disimpan dengan baik agar dapat menjadi pegangan daam proses serh terima rumah

H.   Risiko membeli rumah indent melalui kredit KPR

Ada 3 pihak yang berkaitan untung ruginya:

1.     Pembeli

a.      Untung   : pembelian rumah jadi lebih mudah, karena tidak perlu menunggu sampai rumah jadi baru mengajukan KPR

b.     Rugi       : apabila developer ingkar janji rumah tidak terbangun sedangkan cicilan KPR mulai jalan, jika tdak terbayar nama pembeli jadi terecord tidak baik di bank sehingga sulit mengajukan pinjaman lain. Uang muka yang sudah masuk ke konsumen menjadi sia-sia

2.     Penjual/ developer

a.      Untung   : mendapatkan cash in dari pencairan dana bank sehingga ekspasi proyek menjadi lebih cepat

b.     Rugi       : dalam perjanjian kpr dengan bank. Terdapat klausul apabila konsumen tidak dapat membayar kredit sampai dengan 1 tahun developer diwajibkan membeli ulang ruamh tersebut dari Bank

3.     Perbankan / pendanaan KPR

a.      Untung   : penyaluran kredit rumah rtumbuh lebih cepat dengan proses yang lebih mudah

b.     Rugi       : Bank belum sepenuhnya memegang obyek jaminan, sehingga akan merepotkan jika developer wanprestrasi. Unit tersebut harus dibeli ulang oleh developer

I.       Permohonan KPR ditolak, booking fee hangus

Bersambung ..... :)

J.      Pembeli membatalkan jual beli

K.   Developer wanprestasi

L.    Developer belum mengantongi izin, properti sudah diperjual belikan

M.  Pembangunan tidak sesuai siteplan

N.   Developer tidak membangun fasilitas umum dan fasilitas sosial

O.   Developer tidak mengantongi IMB induk

P.     Jaminan pengembang / developer atas perawatan unit rumah

Q.   Kualitas bangunan tidak sesuai spesifikasi

R.    Pemecahan sertifikat memakan waktu yang lama

S.     Peningkatan HGB menjadi Hak milik

T.    Over kredit

U.   Developer pailit

V.   Developer hanya menjual kaveling tanah tanpa bangunan

W. Ukuran kaveling tidak sesuai sertifikat