Lanjutan...
I.
Permohonan KPR ditolak, booking fee hangus
Pembayaran booking fee/ uang tanda jadi adakalanya
berjumlah besar sebagai bentuk keseriusan dari pembeli. Setelah membayarkan
uang tanda jadi, pembeli berhak memilih kaveling dan developer berkewajiban
memblokir kaveling tersebut. Dengan memblokir kaveling tersebut, developer
merasa dirugikan apabila pembeli tiba-tiba membatalkan pembelian dengan alasan
pengajuan KPR tidak disetujui atau karena alasan yang lain. Dengan alasan
itulah developer menghanguskan uang tanda jadi/ booking fee apabila permohonan
KPR ditolak
Secara hukum hangusnya booking fee merupakan pelanggaran
terhadap ketentuan Pasal 1488 KUHP Perdata, UU Perlindungan konsumen Pasal 18
Ayat (1) huruf b dan huruf f Undang-Undang No. 8 Tahun 1999 tentang
perlindungan konsumen
J.
Pembeli membatalkan jual beli
Sesuai ketentuan Keputusan Menteri Negara Parumahan
Rakyat No: 09/KPTS/M/1995 tentang pedoman pengikatan jual beli. Ada beberapa
alasan yang diperbolehkan bagi konsumen untuk membtalkan jual beli dengan
developer, berikut alasannya:
1.
Pihak penjual tidak dapat menyerahkan
bangunan sesuai dengan waktu yang dijanjikan, sementara pembeli sudah
menunaikan kewajibannya
2.
Rumah
yg di serah terimakan tidak sesuai dengan spesifikasi yang ditawarkan
3.
Apabila poin 1 dan 2 terjadi maka penjual
wajib mengembalikan uang yang diterima ditambah denda, bunga, dan biaya sesuai
dengan ketentuan hukum
4.
Pembeli tidak dapat memnuhi kewajiban
pembayaran sesuai dengan waktu yang ditentukan
5.
Pembeli tidak dapat membayar angsuran KPR
6.
Pembeli mengundurkan diri karena alaasan
apapun
7.
Apabila poin 4,5,6 terjadi:
a.
Jika pembayaran <10%, maka dana sepenuhnya
milik penjual
b.
Jika pembayarn > 10%, Maka penjual berhak
memottong 10% dari total dana yang sudah dibayarkan pembeli, sisanya wajib dikembalikan
K.
Developer wanprestasi
Wanprestasi dapat berupa:
1.
Tidak melakukan apa yang disanggupi akan
dilakukan
2.
Melaksasnakan apa yang dijanjikan, tetapi
tidak sebagaimana dijanjikan.
3.
Melakukan apa yang dijanjikan, tetapi
terlambat
4.
Melakukan sesuatu yang menurut perjanjian
tidak boleh dilakukannya
Jika secara persuasif sudah dilakukan upaya penyelesaian
secara kekeluargaan, developer tetap tidak ada itikad baik. Gugatan bisa
diajukan ke BPSK (Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen) atau ke peradilan umum
L.
Developer belum mengantongi izin, properti
sudah diperjual belikan
Ada 5 izin minimal yang harus dimiliki oleh developer:
1.
Izin Prinsip
2.
Izin Lokasi
3.
Izin Site Plan
4.
Surat Izin Penunjukan dan Penggunaan Tanah
(SIPPT)
5.
Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
Guna menghindari kerugian, hindari membeli properti dari
developer yang belum memiliki semua izin diatas
M. Pembangunan
tidak sesuai siteplan
Seringkali developer mengadakan perubahan siteplan
setelah rumah sudah dibeli bahkan ditempati oleh warga. Hal ini menyesuaikan
budget dari developer dan memaksimalkan keuntunga developer. Perjanjian yang
dapat dijadikan pegangan pembeli adalah PPJB dan AJB. Pembeli dapat mengajukan
gugatan ke BPSK.
Sebaiknya cari developer yang reputasinya baik dan
berkonsentrasi untuk memilih rumah yang posisinya bagus seperti:
1.
Jauh dari gardu listrik
2.
Tidak dibawah sutet
3.
Tidak akan tergusur jalan tol
4.
Dll
N.
Developer tidak membangun fasilitas umum dan
fasilitas sosial
Fasum/ fasos merupakan kewajiban pengembang untuk
mengadakannya. Minimal menyediakan lahan untuk dibangun sendiri oelh warga. Hal
ini tercantum pada :
1.
Undang-Undang No. 1 Tahun 2011 tentang
Perumahan dan Kawasn Permukiman
2.
Standar Nasional Indonesia (SNI)-03-6981-2004
tentang Tata cara perencanaan lingkungan perumahan sederhana tidak bersusun di
daerah perkotaan
3.
Peraturan Menteri PUN Nomor: 05/PRT/M/2008
tentang Pedoman Penyediaan dan Pemanfaatan Ruang Terbuka Hijau di Kawasan
Perkotaan
4.
Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 9 Tahun
2009 tentang Pedoman Penyerahan Prasarana, Sarana, dan Utilitas pada Kawasn
Perkotaan
Jika pada keyaataannya developer tidak membangun
fasum/fasos seperti yang dijanjikan dalam brosur, pembeli dapat menuntut
developer dengan gugatan wanprestasi
O.
Developer tidak mengantongi IMB induk
Dengan memiliki IMB (Izin Mendirikan Bangunan) akan melegalkan
suatu bangunan yang direncanakan sesuai dengan tata ruang yang telah
ditentukan. Selain itu juga menunjukkan bahwa rencana konstruksi bangunan
tersebut juga dapat dipertanggung jawabkan
Pada pasal 44 Undang-Undang No. 28 tahun 2002 akan ada
sanksi bagi pemilik rumah/ developer yang tidak memiliki IMB.
Oleh karena pentingnya IMB, wajib bagi developer untuk
membuat IMB induk. Ini bisa dilakukan jika rumah yang dibangun tipical atau
sama. Biasanya, setelah selesai pembangunan, salinan IMB dilegalisir untuk
masing-masing unit rumah yang selanjutnya masing-masing pemilik mengurus pemecahan
IMB induk tersebut ke dinas terkait
P.
Jaminan pengembang / developer atas perawatan
unit rumah
Massa pemeliharaan/ garansi biasanya berlaku selama 100
hari sejak ditanda tanganinya BAST (Berita Acara Serah Terima Rumah) oleh
pembeli. Selama masa garansi segala biaya perbaikan gratis. Kewajiban pemeliharaan
tercantum dalam Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat NO: 09/KPTS/M/1995
tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah.
Bila pada kenyataannya develper melanggar ketentuan hukum
tersebut developer telah melakukan tindakan wanprestasi dan dapat dituntut oleh
konsumen secara hukum
Q.
Kualitas bangunan tidak sesuai spesifikasi
Spesisifikasi teknis bangunan detil seharusnya terlampir
di dalam PPJB. Biasanya dalam brosur tidak disampaikan detilk ukuran dan jenis
bahan bangunan. Guna meminimalisir penipuan, pastikan spesifikasi detil bahan
bangunan juga tertulis dalam PPJB sebelum menandatanganinya
R.
Pemecahan sertifikat memakan waktu yang lama
Pemecahan sertifikat lama karena:
1.
Sertifikat yg dibeli oelh developer berasala
dari banyak pemilik dengan status yang berbeda-beda, biasanya yang membuat lama
adalah adanya sertifikat assli yang belum berstatus sghb atau shm. Kebanyakan
masih berupa tanah girik yang pengurusannya bisa mencapai 1 tahun
2.
Sertifikat yang dibeli oleh developer dalam
kondisi bermasalah
3.
Developer tidak memiliki modal untuk mengurus
pemecahan sertifikat
4.
Untuk menghemat biaya, pengurusan sertifikat
dilakukan sekaligus setelah satu tahap pengembangan selesai
5.
Pengurusan sertifikat melalui oknum kantor
pertanahan dan bukan melalui notaris /PPAT.sebeum rampung si oknum dimutasi ke
bagian lain sehingga data-data dan dokumen konsumen yang sudah diserahkan
developer berceceran. Akibatnya pengurusan pemecahan sertifikat harus diulang
melalui oknum yang baru.
Untuk mengurangi resiko, di sarankan untuk membeli rumah
melalui KPR. Karena Bank Akan menyeleksi developer yang baik dan jelas status
sertifikatnya, jika ketika akad kredit pembeli langsung order untuk peningkatan
SHM, begitu KPR lunas sertifikat langsung dibalik nama ke pemilik yang baru. Minimal
2 tahun sertifikat sudah bisa berganti nama
S.
Peningkatan HGB menjadi Hak milik
Pengurusan HGB ke
SHM dapat dilakukan melalui noaris / PPAT dengan prosedur kurang lebih sebagai
berikut:
1.
Sertifikat asli SHGB
2.
Fotocopi IMB
3.
Fotocoi KTP
4.
Fotocopi SPPT PBB
5.
Mengajukan surat kepada Kepala Kantor Pertanahan
seetempat
6.
Membayar biaya peningkatan SHGB ke SHM. Besaran
biaya tergantung NJOP rumah
T.
Over kredit
Over Kredit adalah proses pengalihan KPR dari pihak
debitur lama ke pihak debitur baru. Beberapa cara proses over kredit:
1.
Proses resmi melalui bank
Pembeli dan penjual menghubungi bank. Bank akan
menseleksi nilai rumah yang ditawarrkan dan profill debitur baru. Jika ada
salah satu penilaian yang urang sesuai , maka ada kemungkinan pengajuan over
kredit akan ditolah oleh bank
2.
Proses melalui notaris
Notaris mewajiban membawa dokumen pendukung:
1.
Fotocoi perjanjian kredit
2.
Fotocopi sertifikat yang ada stempel bank nya
3.
Fotocopi IMB
4.
Fotocopi PBB yang sudah dibayar
5.
Fotocopi bukti pembayaran angsuran
6.
Data penjual dan pembeli seperti KTP, Buku
Nikah, Kaartu keluarga, dsb
Notaris kemudian membuatkan akta pengikatan jual beli
berikut surat kuasa melunasi sisa angsuran dan kuasa untuk mengambil
sertifikat. Jadi, sejak pengalihan ini, walaupun angsuran dan sertifikat masih
atas nama penjual, pembeli dapat memiliki rumah tersebut secara hukum jika
angsurannya lunas. Proses ini termasuk aman karena melalui notaris
3.
Proses dibawah tangan
Penjual dan pembeli melakukan transaksi jual beli hanya
dengan bukti kuitansi bermaterai. Sebaiknya hindari, karena berdampak negatif
bagi penjual dan pembeli
U.
Developer pailit
Seorang developer baru dapat dikatakan pailit jika telah
dinyatakan oleh hakim atau pengadilan dengan suatu keputusan hakim
Jika seprang developer mempunyai beberapa hutang di bank
aset-asetnya akan mejadi sitaan kurator untuk keperluan melunasi hutangnya.
Kerugian bagi pembeli adalah perjanjian PPJB yang secara
hukum belum diakui, sehingga rumah belum
beralih dari developer ke pembeli. Sehingga aset tersebut juga akan disita oleh
kurator
Jalan tengahnya pembeli bisa mendaftarkan diri sebagai
kreditur konkuren kepada pengadilan, pendaftaran tersebut tidak boleh melebihi
batas waktu yang ditetapkan oleh kurator. .
V.
Developer hanya menjual kaveling tanah tanpa
bangunan
Berdasarkan ketentuan Pasal 26 ayat (1) Undang-Undang No.
4 Tahun 1992 developer dilarang menjual kaveling tanah tanpa diikuti
pembangunan rumah diatasnya. Laarangan tersebut diperkuat dengan sanksi bagi
para pelanggar
Namun ketentuan larangan diperkucualikan bila developer
menjual kaveling tersebut kepada golongan masyarakat berpenghasilan rendah. Dengan
catatan , kaveling tanah matang dengan ukuran kecil dan sedang (200-600m2). Yang
dimaksud tanah matang adalah tanah yang sudah tersedia sarana dan prasaranannya
seperti air dan listrik
W. Ukuran
kaveling tidak sesuai sertifikat
Seringkali terjadi kesalhan ukuran tanah pada tanah
pojok, untuk mengantisipasinya chek ukuran tanah yang akan dibeli di dinas
pertanahan. Kekurangan kurang dari 5% bisa ditoleransi. Pastikan ukuran tanah
resmi tercantum dalam PPJB atau AJB.
Pembelian rumaah dihadapan notaris/ Ppat serta pembayaran
secara KPR akan lebih aman karena pihak bank akan mengukur ulang tanah tersebut
Komentar
Posting Komentar